3月31日，北京市正式启动存量住房交易“带押过户”模式。住房交易双方可以在原抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记，且买卖双方可在不同银行贷款，极大便利居民住房交易，降低交易成本。

近日，自然资源部、银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(下称通知)，要求各地在已有工作基础上，以点带面，积极做好“带押过户”。

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当天，多位银行和地产行业人士在接受上海证券报记者采访时表示，今年二季度预计会全国有更多城市加入到“带押过户”改革过程中，有利于居民改善型住房需求进一步落实。

北京正式启动“带押过户”

3月31日，北京银保监局等四部门联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》，明确规定住房交易双方可以在原抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记，有效克服了传统方式下交易成本高、时间长、流程复杂等问题。

以往，北京市居民出售住房时，需事先结清银行贷款、解除房屋抵押。为在短期内还清房贷，售房人往往需要多方筹措资金，甚至借助高息、高风险的“过桥贷”。自31日起，居民出售在京住房，买卖双方可在不同银行贷款、最大程度降低交易成本、提升交易便利度。

具体在办理流程上，买卖双方在自行签订房屋转让合同，约定同意“带押过户”后，在北京市存量房交易服务平台办理房屋网签，再向银行申请“带押过户”。之后，买卖双方及相关方在不动产登记中心办理“带押过户”登记手续，买方房贷发放分别结清卖方原贷款及卖方实收款。

在“带押过户”中，买卖双方房产和资金安全至关重要。不同于其他城市第三方机构进行资金监管等制度，北京市创新采用新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金的新模式。

“申请‘带押过户’，买卖双方的贷款可以是同一家银行，也可以是不同的银行，这是对住房交易登记和金融服务流程的有效创新，有利于从根本上降低买卖双方的交易成本，提高交易便利。”易居研究院研究总监严跃进告诉记者。

“带押过户”痛点将解决

据了解，目前全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。各地在实践探索中，主要形成抵押权组合、新旧抵押权分段、抵押权变更等“带押过户”模式。

3月30日，《通知》明确，各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，以“三个拓展”全面推进“带押过户”：推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。

“带押过户”是指在押房产在未解除原抵押状态下过户并办理相关登记手续，无需先还贷解押后再办理过户转移。这意味着，原房主将省去赎楼费用和筹措资金的时间成本，大大降低了二手房的交易难度。

“以往，多地在探索‘带押过户’过程中，各方多有顾虑。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者分析称，不动产管理部门担心在买家贷款无法落实情况下，办理转移登记会损害买卖双方利益；银行在办理‘带押过户’时，既担心贷款业务流失，新买家在他行贷款，也担心过户后买家贷款无法落实，导致抵押权落空，无法保障自身的债权。

“此次，自然资源部联合银保监会发文推进‘带押过户’深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产‘带押过户’，有利于进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。”李宇嘉称。

此外，严跃进表示，通知充分体现了常态化开展‘带押过户’的导向，对于后续不同城市、不同银行和不同房地产项目的改革试点都具有积极的指导意义。

交易活跃度和贷款需求提升

“带押过户”的全面推进，将有利于挖掘和鼓励改善性需求，可以提高交易活跃度，有利于提升居民贷款需求，对银行将产生实际利好。

“原来房产交易过户，对于有按揭贷款的，需要业主先还清贷款办理解抵押之后才能过户。”中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏表示，“带押过户”可以提升交易安全性，买方无需承担提前垫资的风险，卖方无需承担买方钱款不到位过桥费无法还清的风险。

“若遇到违约等无法过户的情况，也能及时停止交易，从监管账户中将房款返还给买方。”银行业内人士分析称，这减少了降低解押后违约过户不了的风险，于银行而言也可化解不良贷款，提高交易安全性，激发市场生命力。

在此情况下，“带押过户”对于提升买卖双方的交易意愿、提高市场活跃度有推动作用。

“因为作为抵押权人的银行需要配合房管部门完成‘带押过户’，而当前银行流动性充足，并不缺少贷款额度，因此这一模式最直接的影响是提升贷款需求，对银行利好明显。”中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示。

同时，严跃进认为，“带押过户”的全面推进将对减少提前还贷的现象产生积极作用，二手房的出售基本上可以随时进行，无需筹钱偿还贷款，这将促使二手房的交易速度加快，也减少了二手房交易中的交易纠纷和金融风险。

（文章来源：上海证券报）

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